全期間固定の住宅ローン「フラット35」のメリット・デメリット

住宅ローンは全国規模でいうと1000種類以上あると言われています。北海道北見市近郊にある金融機関だけでも10種類以上はあります。
ハウスメーカーや工務店など新築を依頼する建築会社によって、オススメの住宅ローンが違ったり、そもそも何も相談に乗ってくれなかったりというお話をよく聞きます。
そこで今回は、全国どこでも手続きができる住宅ローンの一つであるフラット35についてご説明したいと思います。

・住宅ローンを借りられるか不安の方
・安心して払っていけるか心配の方

にとっては知って得する内容になっていると思いますので、ぜひご参考になさってください。

フラット35とは

フラット35とは、新築や中古で住宅を購入するときに返済期間の金利がずっと同じで、毎月の返済額が変わらない住宅ローンのことを言います。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンなので、全国さまざまな金融機関などの窓口から手続をすることができます。
住宅金融支援機構とは、元々は住宅金融公庫が平成19年4月に住宅金融支援機構法という法律により定められ生まれ変わった独立行政法人の一つです。これから家を建てる人がフラット35を利用した場合のメリットなどについては後述しますが、住宅金融支援機構について書くとキリがなくなるので、組織図など興味のある方は以下の出典元サイトでご覧になってください。

出典:住宅金融支援機構公式サイト

https://www.jhf.go.jp/index.html

フラット35の特徴

フラット35の特徴は以下のとおりです。

全期間固定金利

毎月窓口の金融機関ごとで10年国債の金利をベースに金利を決めており、融資実行の月、わかりやすく言いますと、住宅ローンで借りる金額が入金した月の金利で計算された返済額を、毎月返済していくことになります。一度決まった金利は、その後一切変わらないため返済額が変わらないことが主な特徴です。このように住宅ローンの返済期間中に金利が変わらないものを「全期間固定金利」と呼ばれています。
フラット35の場合は住宅ローンの契約手続きをした月、住宅ローンの審査をした月、もしくは新築の家が完成した月の金利ではない点に注意する必要があります。

保証人が不要

住宅ローンを借りるときに保証人が不要なので、借りる本人以外に手続きをする人がいないので、誰にも迷惑をかける心配がなく、スムーズに手続きをすることができます。それだけでなく、もし住宅ローンを返済できなかったとしても、誰かが代わりに住宅ローンを払うといったことがありません。

金利優遇制度あり

住宅金融支援機構の指定した一定基準以上の家を購入・新築した場合には、当初の金利より5年か10年の間、金利が低くなり、住宅ローンの返済額を安く抑えることができます。

メリット・デメリット

フラット35のメリット

① 安心の毎月定額払い

世の中の金利は常に変動しています。例えば銀行などで「固定期間3年」など期間限定の固定期間の住宅ローンや「変動金利」の住宅ローンの場合、金利の変動により毎月の支払額が変わるため、毎月の返済計画が大きく崩れてしまう可能性があります。
フラット35の場合は毎月の返済額が一切変わらないため、金利変動に振り回されず、当初の予定通りの返済を実現しやすくなります。

② 繰上返済が無料

繰上返済の金額が100万円以上なら手数料が無料です。WEBで手続きをすれば10万円以上なら繰上返済の手数料がいっさいかからないため、無駄な手数料を支払うことなく、安心して自分たちのペースで繰上返済をすることができます。

③ 口座を自由に設定

銀行などの金融機関から直接借りる住宅ローンと異なり、フラット35は返済金融機関の縛りがないため、自分にとってメインで使っている銀行の口座から住宅ローンの引き落としをすることができます。

④ 就業期間の縛りがない

銀行などの住宅ローンの場合、今の会社に就職してから3年以上などという制約がある場合があります。フラット35の場合はその今の会社の就業期間にそこまで厳しい制約がないので、就業期間に縛られず住宅ローンを借りられる可能性があります。

⑤ 借りれる金額が明瞭

通常の銀行の場合は審査金利や顧客の就職先などに基づいて審査します。審査金利は表に公開していない金利であることが多く、また就職先などの銀行内独自ポイントもあるため、借りる側から見て審査してみるまでわかりません。
フラット35の場合、年収400万円以上は35%以下、400万円未満は30%以下と返済負担率が明確なため、事前にどれくらいの金額を借りられるかがわかりやすいので、借りれる金額・予算を元にした新築の購入計画を立てやすくなっています。

フラット35のデメリット

① 金利が高い

全期間固定金利は一見メリットだらけのイメージがありますが、デメリットもあります。それは金利が高いことです。固定金利3年の住宅ローンと全期間固定金利の住宅ローンでは平均して約1%以上は金利の差があります。仮に2500万円を35年ローン、ボーナス払いなしで計算すると、月々の差は約13,000円も返済額が変わります。

② 団体信用生命保険が弱い

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡・病気などで働けなくなったときに、住宅ローンが0円になり毎月返済しなくてもよくなる保険です。民間の金融機関はここに力を入れる傾向があり、八代疾病など補償範囲が広い保険を用意してあります。フラット35は三大疾病までしか保証していないため、補償範囲では民間の金融機関の団体信用生命保険に遠く及びません。
ここではこれ以上書きませんが、民間の生命保険会社を利用することによりこのデメリットを解消する方法があります。

③ 事務手数料が高い

銀行などの住宅ローンの多くは借入の時に払う事務手数料は少額で、5万円以下が多いように見受けられます。
これに対してフラット35の場合は、借入金額に対して2%(税抜)の事務手数料が一般的です。仮に住宅ローンの借入金額が3,000万円だとすると、手数料は60万円(税抜)となります。実は2%というのは業界でもかなり高い水準です。フラット35を取り扱う金融機関のホームページを見ると、業界最低金利と金利の安さをアピールしているところが多く、手数料は非常に見えづらいところに業界最高水準の慈雨手数料率が記載されていることがほとんどです。手数料は各社で大きく異なりますので、必ず確認することをオススメします。

フラット35の相談窓口

ここまでフラット35の特徴やメリット・デメリットについてお伝えしました。ここからは相談先ごとにどのようにしたらいいかを中心にお伝えします。

銀行など金融機関の場合

銀行などの金融機関は住宅ローンのプロフェッショナルなので、詳しく説明してもらうことができます。ただし、金融機関の住宅ローンの担当者は、年間のノルマがあります。質の悪い担当者に当たると自社の住宅ローンを借りてもらうために都合のいい情報提供をする方が稀にいますので、気を付けてください。また金融機関のフラット35は事務手数料が2%台で割高のケースがありますので、その点も踏まえたうえで判断することが大切です。

建築会社・不動産会社の場合

住宅ローンに詳しい方がいたら大当たりです。素直に意見を聞き入れても大丈夫です。よく聞く事例では「住宅ローンは自分でやってください」「とりあえず、○○銀行に行ってください」など丸投げする会社も多いと聞きますので、その時は自分で情報収集をすることをオススメします。

FPの場合

FP(ファイナンシャル・プランナー)とは名ばかりで、保険会社の人など住宅購入に疎い人に相談するのはオススメしません。できれば幅広く情報収集をしているFPであれば安心です。住宅購入について詳しく取り組んでいる方ならさらにオススメです。できれば、どこの会社にも所属しないフリーランスのFPに相談してみましょう。

さいごに

長文を読んでいただきまして、ありがとうございます。ここまで読んでみていかがでしたでしょうか。ご不明な点等ありましたら、以下の問い合わせフォームからご質問を頂ければお答えすることができますので、気軽にメッセージをお送りいただければと思います。また、電話でのご質問でも構いません。
あなたの住宅ローン選びが将来安心の家計設計につながることを心より応援いたしております。

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